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Sin intenciones de realizar un análisis pormenorizado de cada punto, tarea que seguramente emprenderán los legisladores en el debate parlamentario, nos permitimos plantear sólo algunas dudas que quizás podrían ser resueltas por el Ejecutivo por vía reglamentaria.
El cálculo de los incrementos del monto del alquiler será a través de una fórmula combinada entre inflación y evolución del salario. Bien, hasta el momento quedaba al libre arbitrio de los firmantes <propietario e inquilino> y últimamente la costumbre, fuente del derecho, había fijado la cifra en un 30%. La inflación del 2019 fue del 56%, osea, que de haberse aplicado la fórmula que impondrá la ley, seguramente los incrementos hubieran sido más altos.
Además, se establece un nuevo término, que pasará ahora de dos a tres años. ¿Cual sería el beneficio?. Sinceramente no lo encuentro, solo podría señalar en este punto un perjuicio, y es que en términos económicos, el inquilino tendrá que juntar mucho más dinero para alquilar, ya que la comisión (habitualmente del 5%) seguirá corriendo a su cargo (nada dice el proyecto al respecto) y en vez de tener que juntar el 5% del total del contrato de dos años, deberá hacerlo de tres. Y saquen cuentas, se incrementa bastante, no un 33% más, porque el tercer año, es significativamente el más caro, porque acumula los otros dos.
Otro punto poco claro, es como calcular esa cifra, sobre que monto, si dependerá de índices que no están prefijados. ¿Cual será el 5% de lo que no se sabe?. Además, en este punto creo que podría haber sido al menos compartida la comisión de la inmobiliaria entre propietario e inquilino, un 2,5% cada uno, ya que "el beneficio" es mutuo.
Fijar el mes de anticipo puede ser beneficiario en algunas ocasiones, no en el mercado inmobiliario de por ejemplo Rosario, donde no está diversificada esa cifra. Si bien es cierto que en algunos lugares se requieren dos meses de anticipo, en la ciudad la mayoría de los inmuebles no exigen ni siquiera uno. A veces regular puede ser en detrimento del propio supuesto beneficiario.
La obligación de declarar en AFIP los contratos es vista como un gran beneficio. Para las arcas públicas seguramente lo será, y es lo que corresponde por ley, pero no estoy seguro que así sea para el inquilino. Probablemente redundará en un incremento del monto del alquiler, obviamente el propietario no se hará cargo del 21% de declarar el contrato y será un monto mayor el que deberá desembolsar el inquilino.
Tiene sí aspectos indudablemente positivos, la diversificación de opciones para conseguir las garantías, hoy en día es muy difícil pedir garantías propietarias, se aceptan recibos de sueldo y constituciones de garantías bancarias. La división en expensas extraordinarias, que serán a cargo del propietario sin dudas es un avance, hay una ordenanza en Rosario de adhesión voluntaria, que pocos cumplen, y ahora el Concejo Municipal analiza tender a su obligatoriedad. Nada dice la nueva ley sobre impuestos, hay ríos de tinta escritos sobre que algunos de ellos (en especial el Inmobiliario, API que grava la tenencia), deberían ser abonados por el propietario.
En fin, habrá ley, a pesar del retiro virtual de los diputados de Juntos por el Cambio en la sesión pasada que dejó sin quorum la reunión, o lo intentó, por disidencia en otros temas, que hizo naufragar el tratamiento de la esperada ley. Siempre es mejor que haya ley, de esa forma se aleja la posibilidad de abusos, porque en definitiva, una ley es modificable y perfectible. El lobby empresario sobre los legisladores ejercido desde hace barios años logró que nunca pueda regularse en la materia. Hay cerca de nueve millones de inquilinos en el país, y la normativa a esta altura, se torna necesaria e imprescindible.
Fernando Viglierchio
(Inquilino eterno)
